İşyeri Kira Sözleşmesi ile Konut Kirası Arasındaki Farklar 2026 (TBK Karşılaştırma)

İşyeri (çatılı işyeri) kira sözleşmesi ve konut kira sözleşmesi, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun aynı bölümünde (m.339-356) düzenlenmekle birlikte uygulamada önemli farklılıklar gösterir. Her iki sözleşme tipi de kiracıyı koruyan emredici hükümlere tabi olmakla birlikte; devir hakkı, döviz cinsinden bedel, vergi yükümlülükleri ve aile konutu koruması gibi konularda farklı kurallar uygulanır.

Kısaca: İşyeri (çatılı işyeri) ve konut kiraları aynı TBK bölümünde (m.339-356) düzenlenmekle birlikte uygulamada farklılıklar vardır: işyerinde kira ilişkisi devri haklı sebep olmaksızın reddedilemez (TBK m.323), gerçek kişi kiraya verende %20 stopaj uygulanır, aile konutu koruması işyerinde uygulanmaz, döviz cinsinden bedel istisnalarla mümkündür. Tahliye sebepleri ortak çerçevede ama işyerine özgü kullanım amacı dikkate alınır.

İşyeri vs Konut Bir Bakışta

Konu	Bilgi
Yasal dayanak (ortak)	TBK m.339-356
Kira artış sınırı	Aynı (TÜFE 12 ay ortalama)
Devir hakkı (m.323)	İşyerinde haklı sebep zorunlu
Stopaj	İşyeri: %20 (gerçek kişide)
KDV	İşyeri: olabilir
Döviz cinsi bedel	İşyeri: istisnalarla
Aile konutu koruması	Sadece konut (TMK m.194)
Stopaj oranı	GVK m.94/5 — %20

Bu makalede işyeri kirası ile konut kirası arasındaki temel hukuki farklar, TBK ve diğer mevzuat hükümleri ışığında karşılaştırmalı biçimde ele alınmaktadır.

İşyeri ve Konut Kirası Hangi Kanun Maddelerinde Düzenlenmiştir?

Hızlı Cevap: Hem konut hem çatılı işyeri kiraları TBK m.339-356 arasında aynı bölümde düzenlenmiştir. Tahliye sebepleri (m.347-352), 10 yıllık uzama (m.347), kira artış sınırı (m.344) ve depozito üst sınırı (m.342) ortaktır. Farklılıklar devir hakkı (m.323), aile konutu (TMK m.194), döviz bedel ve stopaj noktalarındadır.

Ortak Bölüm: TBK m.339-356

Hem konut hem çatılı işyeri kiraları aynı bölümde düzenlenmiştir. Bu nedenle:

• Tahliye sebepleri (TBK m.350-352) aynı
• 10 yıllık uzama (TBK m.347) aynı
• Kira artış sınırı (TBK m.344) aynı
• Depozito üst sınırı (TBK m.342) aynı (3 aylık kira)
• Ayıba karşı tekeffül (TBK m.305-308) aynı
• Otomatik 1 yıl uzama (TBK m.347) aynı

Farklı Hükümler

Konu	Konut	Çatılı İşyeri
Alt kira/devir izni reddi	Geniş ret hakkı	Haklı sebep olmaksızın reddedilemez (TBK m.323)
Döviz cinsinden bedel	Yasak (32 SK)	İstisnalarla mümkün
Stopaj	Yok	%20 (gerçek kişi kiraya verene)
Aile konutu koruması	Geçerli (TMK m.194)	Geçerli değil
KDV	Yok	Var (tüzel kişi kiraya verende)

İşyeri ve Konut Tahliye Sebepleri Aynı mı?

Hızlı Cevap: Evet, ortak çerçevededir. TBK’daki 8 tahliye sebebi (ihtiyaç, yeniden inşa, yeni malik, tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar, temerrüt, 10 yıl uzama, başka konut sahibi olma) hem konut hem işyerine uygulanır. Ancak Yargıtay yerleşik içtihadında işyerine özgü kullanım amacı dikkate alınır; örneğin işyerinde ‘konut ihtiyacı’ iddia edilemez.

TBK’daki 8 tahliye sebebi (ihtiyaç, yeniden inşa, yeni malik, tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar, temerrüt, 10 yıllık uzama, başka konut sahibi olma) hem konut hem işyeri kiralarına uygulanır.

İşyerine Özgü Yorumlar

Yargıtay’ın yerleşik içtihadında işyeri tahliyelerinde bazı özellikler dikkate alınır:

• İhtiyaç tahliyesinde “konut ihtiyacı” değil “işyeri ihtiyacı” ileri sürülür
• İşyeri ihtiyacı somut belgelerle (esnaf kaydı, ruhsat başvurusu, ticari plan) ispatlanmalıdır
• Yeniden inşa durumunda ticari faaliyetin özelliklerine göre süre uzayabilir
• Tahliye taahhüdü geçerlilik şartları aynı (yazılı, kiralananın tesliminden sonra)

Detaylı: Kiracı Tahliyesi Nasıl Yapılır?.

İşyeri Kira İlişkisi Devri Konuttan Nasıl Farklıdır?

Hızlı Cevap: TBK m.323 uyarınca işyeri kiralarında kiraya veren, kira ilişkisinin devri talebini haklı sebep olmaksızın reddedemez. Konut kiralarında ise geniş ret hakkı vardır. İşyerinde devir gerçekleşince devreden kiracı borçtan kurtulur, devralan tek sorumlu olur. Bu, alt kiradan en önemli farktır ve işletme satışında en sık tercih edilen yoldur.

İşyeri kiralarındaki en kritik fark kira ilişkisi devri hakkıdır.

TBK m.323 Hükmü

“Kiracı, kiraya verenin yazılı rızasını almadıkça, kira ilişkisini başkasına devredemez. Kiraya veren, işyeri kiralarında haklı sebep olmaksızın bu rızayı vermekten kaçınamaz.

Kiraya verenin yazılı rızasıyla kira ilişkisi kendisine devredilen kişi, kira sözleşmesinde kiracının yerine geçer ve devreden kiracı, kiraya verene karşı borçlarından kurtulur.”

Konut vs İşyeri

• Konut kiralarında: Kiraya veren keyfi olarak (haklı sebep aramadan) reddedebilir
• İşyeri kiralarında: Reddetmek için haklı sebep göstermek zorunda

Haklı Sebep Sayılan Haller

• Devralan kişinin mali güvenilirsizliği
• Kullanım amacının değişmesi (örneğin kafe yerine bar)
• Kiracılık ilişkisinin amacına aykırılık
• Yasal/idari engeller (mevzuata aykırı kullanım planı)

Kiraya verenin keyfi reddi durumunda kiracı mahkemeye taşıyabilir; mahkeme rızayı verilmiş sayar.

Devirde Borçtan Kurtulma

Kira ilişkisi devri tamamlandığında devreden kiracı borçtan kurtulur, devralan kiracı tek sorumlu olur. Bu, alt kiradan en önemli farktır:

• Alt kira (TBK m.322): Asıl kiracı sorumluluğunu sürdürür
• Kira ilişkisi devri (TBK m.323): Devreden kiracı borçtan kurtulur

Detaylı: Alt Kiraya Verme Yasal mı?.

İşyeri Kirasında Döviz Cinsinden Bedel Belirlenebilir mi?

Hızlı Cevap: Konutlarda yasaktır (32 sayılı Karar). İşyerlerinde istisnalarla mümkündür: yabancı yatırımcı sıfatı taşıyan tüzel kişiler, ihracat geliri elde eden firmalar, serbest bölge düzenlemeleri. TBK m.344/4 uyarınca yabancı para cinsinden kararlaştırılan işyeri kira bedeli 5 yıl boyunca değiştirilemez; 5. yılın sonunda hâkim hakkaniyetle yeniden belirleyebilir.

Konut Kiralarında

32 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Karar uyarınca konut kiraları yabancı para cinsinden kararlaştırılamaz. Türk Lirası ile yapılır. Mevcut döviz kira sözleşmeleri Türk Lirası’na çevrilir.

İşyeri Kiralarında

İşyeri kiralarında 32 sayılı Karar’ın istisnaları daha geniştir:

• Yabancı yatırımcı sıfatı taşıyan tüzel kişiler
• İhracat geliri elde eden firmalar
• Bazı serbest bölge düzenlemeleri

Bu istisnalar dışında işyeri kiraları da Türk Lirası ile yapılır.

TBK m.344/4 — Döviz Cinsinden 5 Yıllık Süre

Yabancı para cinsinden kararlaştırılan işyeri kiralarında 5 yıl boyunca kira bedelinde değişiklik yapılamaz (TBK m.344/4). 5 yılın sonunda hâkim, hak ve nesafet uyarınca kira bedelini yeniden belirleyebilir.

İşyeri Kirasında Vergi Yükümlülükleri Nelerdir?

Hızlı Cevap: Stopaj: GVK m.94/5 uyarınca gerçek kişi kiraya verene yapılan ödemelerde kiracı %20 stopaj keser ve vergi dairesine yatırır. Tüzel kişi kiraya verende stopaj yoktur; brüt kira ödenir, kurumlar vergisi (%22) alınır. KDV: Tüzel kişi/KDV mükellefi kiraya verende %20 KDV uygulanabilir. Konut kirasında stopaj ve KDV yoktur.

Konut Kirası — Stopaj Yok

Konut kira gelirleri kiraya veren tarafından beyan edilerek GMSI (gayrimenkul sermaye iradı) olarak vergilendirilir. Stopaj uygulaması yoktur.

İşyeri Kirası — Stopaj %20

Gelir Vergisi Kanunu m.94 uyarınca işyeri kira ödemelerinde:

• Gerçek kişi kiraya verene → kiracı %20 stopaj keser ve vergi dairesine yatırır
• Tüzel kişi kiraya verene → stopaj yok; kira brüt olarak ödenir, kiraya veren kurumlar vergisi öder

KDV

• Konut kirasında KDV yok
• İşyeri kirasında: gerçek kişi kiraya verende KDV yok; tüzel kişide %20 KDV olabilir

Detaylı: İşyeri Kira Stopajı Hesaplama 2026.

İşyerinde Aile Konutu Koruması Var mı?

Hızlı Cevap: Hayır. TMK m.194 koruması yalnızca konut olarak özgülenen taşınmazlara uygulanır. İşyeri/dükkan/ofis ailenin yaşam merkezi olmadığı için kapsam dışıdır. Kiracı eş, diğer eşin yazılı rızası olmadan işyeri kira sözleşmesini feshedebilir, devredebilir veya tahliye taahhüdü verebilir.

TMK m.194 Konut için Geçerli

Aile konutu koruması (TMK m.194) yalnızca konut olarak kullanılan taşınmazlara uygulanır:

• Konut kirasında: Kiracı eşin sözleşme feshi, tahliye taahhüdü için diğer eşin yazılı rızası şart
• İşyeri kirasında: Eş rızası şartı yok; kiracı tek başına tasarruf yapabilir

Detaylı: Aile Konutu Şerhi ve Kira Sözleşmesi.

İşyeri Kira Sözleşmesi Hazırlanırken Nelere Dikkat Edilmeli?

Hızlı Cevap: Beş kritik unsur: (1) Kullanım amacı net (bilişim/perakende/restoran), (2) Yapı ruhsatı + işyeri açma ruhsatı kontrolü, (3) Stopaj ve KDV açıklığı (brüt/net kira ayrımı), (4) Kira ilişkisi devri hükmü (TBK m.323 atfı), (5) AVM kira sözleşmelerinde ciro pay, ortak alan giderleri ve performans şartları detaylı incelenmeli.

İşyerine Özgü Hükümler

İşyeri kira sözleşmesinde aşağıdaki hükümler özellikle önemlidir:

1. Kullanım Amacı

“Kiralanan taşınmaz, kiracı tarafından [bilişim/perakende satış/ofis/restoran] faaliyetinde kullanılacaktır.”

Kullanım amacının dışında kullanım sözleşmeye aykırılık doğurur.

2. Yapı Ruhsatı ve İşyeri Açma Ruhsatı

“Kiraya veren, kiralananın yapı ruhsatı, iskân belgesi ve işyeri faaliyeti için gerekli mevzuata uygun olduğunu beyan eder.”

Yapı ruhsatına aykırı işyeri ileride tahliye sebebi oluşturabilir.

3. Vergi ve KDV Belirlemesi

“Aylık kira bedeli net [X] TL’dir; bu bedel üzerinden Gelir Vergisi Kanunu m.94/5 uyarınca %20 stopaj kiracı tarafından kesilerek vergi dairesine yatırılacaktır.”

4. Kira İlişkisi Devri Hükmü

“Kiracı, kira ilişkisini üçüncü kişiye devretmek istediğinde kiraya verene yazılı bildirimde bulunur. Kiraya veren, haklı sebep olmaksızın bu rızayı vermekten kaçınamaz (TBK m.323).“

5. AVM/İş Merkezi Kiraları İçin Özel Maddeler

AVM kiralarında genelde:

• Sabit kira + ciro üzerinden pay ödemesi
• Ortak alan giderleri payı (CAM)
• Promosyon/pazarlama katkısı
• Kiraya verenin tek taraflı şart değiştirme hakkı (TBK m.346 sınırları içinde)

gibi maddeler yer alır. Kiracı bu maddeleri dikkatlice değerlendirmelidir.

İşyeri Tahliye Davası Süreci Nasıl İşler?

Hızlı Cevap: Görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi (HMK m.4), yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yerdir. Arabuluculuk dava şartıdır (1.9.2023+). İşyeri tahliyesinde ihtiyaç davası açılırken somut belgelerle (esnaf kaydı, ruhsat başvurusu, ticari plan) ispat şarttır. Süreç ilk derece 6-12 ay, istinaf 6-9 ay daha; toplam 18-30 ay sürer.

İşyeri kira tahliyesi süreci konut tahliyesi ile aynıdır:

• Görevli mahkeme: Sulh Hukuk Mahkemesi
• Yetkili mahkeme: Taşınmazın bulunduğu yer
• Arabuluculuk: Dava şartı (1 Eylül 2023’ten beri)
• Süreler: TBK m.347-352’deki süreler

Detaylı: İşyeri Kiracısının Tahliyesi.

Sıkça Yapılan Hatalar

1. İşyerinde “konut ihtiyacı” ile tahliye davası açmak. Tahliye sebebinin işyeri ihtiyacı olarak doğru gerekçelendirilmesi gerekir.

2. Stopaj yükümlülüğünü atlamak. İşyeri kiralayan kiracılar %20 stopajı kesmek zorundadır; aksi halde vergi cezası ve faiz doğar.

3. Sözleşmede kullanım amacını belirsiz bırakmak. “Konut veya işyeri olarak kullanılır” gibi belirsiz ifadeler ileride hangi rejimin uygulanacağı sorununu yaratır.

4. KDV durumunu net belirtmemek. Tüzel kişi kiraya verende KDV uygulanır; sözleşmede net/brüt ayrımı net olmalı.

5. AVM kira sözleşmesini standart kira sözleşmesi gibi değerlendirmek. AVM kiraları özel yapısal hükümler içerir; avukat danışmanlığı kritiktir.

6. Devir hakkını sözleşmede sınırlamaya çalışmak. TBK m.323 emredicidir; “devir yasaktır” maddesi aşırı sınırlandırma sayılarak kısmen geçersiz olabilir.

Kıyaslama Tablosu (Özet)

Özellik	Konut	İşyeri
Yasal dayanak	TBK m.339-356	TBK m.339-356
Kira artış sınırı	TÜFE 12 ay	TÜFE 12 ay
Tahliye sebepleri	Aynı	Aynı (işyeri kullanımına göre)
10 yıl uzama	Var (m.347)	Var (m.347)
Depozito	Max 3 ay	Max 3 ay
Aile konutu	TMK m.194 var	Yok
Devir hakkı	Geniş ret	Haklı sebep zorunlu (m.323)
Döviz bedel	Yasak	İstisnalarla mümkün
Stopaj	Yok	%20 (gerçek kişi kiraya verene)
KDV	Yok	Olabilir (tüzel kişi kiraya verende)
Yapı ruhsatı	Standart	İşyeri açma ruhsatı + iskân
Kentsel dönüşüm	6306 SK	6306 SK + işyeri kira yardımı

Sonuç

İşyeri (çatılı işyeri) kira sözleşmesi ile konut kira sözleşmesi, aynı TBK bölümünde düzenlenmekle birlikte; kira ilişkisi devri (TBK m.323), döviz cinsinden bedel, stopaj ve aile konutu koruması gibi konularda önemli farklılıklar gösterir. İşyeri kirasında özellikle vergi yükümlülükleri ve devir prosedürleri sözleşme hazırlığında dikkat gerektirir. AVM kiraları gibi özel sözleşme tipleri ek hükümler içerir; standart kira sözleşmesi gibi değerlendirilmemelidir. Tahliye sebepleri ortak çerçevede olsa da işyerine özgü kullanım amacı dikkate alınır.

İşyeri kira sözleşmesi hazırlama, mevcut sözleşmenizin gözden geçirilmesi, devir veya tahliye süreciniz için, Kartal Avukat Kazdal Hukuk Bürosu deneyimli kira hukuku ekibiyle yanınızdadır.

⚠️ Yasal Uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Somut durumunuz için bir avukata danışınız.

---

İlgili İçerikler:

• İşyeri Kiracısının Tahliyesi
• İşyeri Kira Stopajı Hesaplama
• Kentsel Dönüşümde İşyeri Kira Yardımı
• Kira Sözleşmesi Nasıl Hazırlanır?
• Alt Kiraya Verme Yasal mı?
• Sözlük: Kira Sözleşmesi
• Sözlük: Alt Kira (Sublease)
• Faaliyet Alanı: Kira Hukuku