Kira sözleşmesi yenileme süreci, kiracı ile kiraya veren arasındaki en sık tartışmalı konulardan biridir. TBK m.347/1 uyarınca konut ve çatılı işyeri kiraları otomatik olarak 1 yıl uzar; yazılı yenileme şart değildir. Ancak kira artışı yapılacaksa veya başka değişiklikler olacaksa yenileme protokolü düzenlenmesi pratik bir gerekliliktir.
Kısaca: Kira sözleşmesi TBK m.347 uyarınca otomatik olarak 1 yıl uzar; yazılı yenileme protokolü zorunlu değildir. Ancak kira artışı veya değişiklikler için yazılı protokol önerilir. Yenileme protokolü mevcut sözleşmenin devamı niteliğindedir; yeni sözleşme ise 10 yıllık uzama süresini sıfırlama riski taşır. Belgenin başlığı (Protokol vs Yeni Sözleşme) Yargıtay yorumunu etkiler.
Kira Yenileme Protokolü Bir Bakışta
| Konu | Bilgi |
|---|---|
| Yasal dayanak | TBK m.347, m.344 |
| Otomatik uzama | Süre sonunda 1 yıl (kiracı bildirim yapmazsa) |
| Yenileme protokolü | Mevcut sözleşmenin devamı |
| Yeni sözleşme riski | 10 yıllık uzama süresini sıfırlar |
| Önerilen başlık | ’Kira Artış Protokolü’ |
| Kira artış sınırı | TÜFE 12 ay ortalama (emredici) |
| Kefil onayı | Yenileme döneminde yazılı onay şart |
| Depozito üst sınırı | 3 aylık kira (yeni tutara göre) |
Bu makalede kira sözleşmesi yenileme protokolünün hukuki çerçevesi, yeni sözleşme ile farkı, 10 yıllık uzama süresinin sıfırlanma riski, TÜFE 12 aylık ortalama oranı sınırı, depozito güncellemesi ve kefil sorumluluğunun durumu ele alınmaktadır.
Kira Sözleşmesi Yenileme Hangi Kanun Maddelerine Dayanır?
Hızlı Cevap: Yenileme TBK m.347/1 (otomatik 1 yıl uzama) ve m.344/1 (kira artış üst sınırı) hükümlerine dayanır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında belirli süreli sözleşme otomatik olarak 1 yıl uzar; ayrıca yazılı yenileme protokolü zorunlu değildir. Ancak kira artışı veya değişiklikler için yazılı protokol önerilir.
Otomatik Uzama (TBK m.347/1)
“Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez.”
Bu hükümden çıkan sonuçlar:
- Belirli süreli sözleşme süre sonunda otomatik olarak 1 yıl uzar
- Kiracı 15 gün önceden bildirim yaparak sözleşmeyi sona erdirebilir
- Kiraya veren süre bitimini gerekçe yapamaz; tahliye için kanunda sayılı sebeplerden birine dayanmalıdır
Kira Artışı Sınırı (TBK m.344)
Yenileme dönemi geldiğinde uygulanacak kira artışı:
- TÜFE 12 aylık ortalama oranı (yenilenme ayından bir önceki ay)
- Hem konut hem çatılı işyeri kiralarına uygulanır
- Sözleşmede aksi yazılı olsa bile aşan kısım talep edilemez (emredici hüküm)
Detaylı: Kira Artış Oranı Hesaplama 2026.
Yenileme Protokolü Nedir, Yeni Sözleşmeden Farkı?
Yenileme Protokolü
- Mevcut sözleşmenin devamı niteliğindedir
- Sözleşme tarihi değişmez (eski sözleşme tarihi geçerli kalır)
- Taraflar aynıdır (kiracı, kiraya veren, varsa kefil)
- Şartlardan sadece değişenler güncellenir
- 10 yıllık uzama süresi eski sözleşme tarihinden itibaren işlemeye devam eder
Yeni Sözleşme
- Tamamen sıfırdan düzenlenir
- Yeni başlangıç tarihi belirlenir
- 10 yıllık uzama süresi yeniden başlar
- Kiracı veya kiraya veren açısından stratejik sonuçları olur
Pratik Sonuç
Belgenin başlığı, içeriği ve düzenleme şekli Yargıtay’ın yorumunu etkiler:
- “Kira Artış Protokolü” → genelde yenileme sayılır
- “Yeni Kira Sözleşmesi” → yeni sözleşme sayılma riski yüksektir
- “Kira Sözleşmesi Yenileme” → genelde yenileme sayılır
📌 Kiraya veren açısından dikkat: 10 yıllık uzama süresinin dolmasına yakın yeni sözleşme imzalatmak süreyi sıfırlayabilir; bu durumda TBK m.347 sebepsiz tahliye hakkı ertelenir. Tersine, sözleşmeyi yenileme protokolü ile sürdürmek 10 yıllık süreyi korur.
Yenileme Protokolünde Hangi Bilgiler Yer Almalıdır?
Hızlı Cevap: Zorunlu unsurlar: (1) Belge başlığı (‘Kira Artış Protokolü’), (2) Mevcut sözleşmeye atıf (tarih + taraflar), (3) Değişiklik konuları (yeni kira bedeli, yenileme dönemi, varsa depozito artışı), (4) ‘Sözleşmenin diğer hükümleri aynen geçerlidir’ ifadesi, (5) Tarafların imzası ve tarih, (6) Varsa kefilin yazılı onayı.
Zorunlu Unsurlar
- Belge başlığı: “Kira Artış Protokolü” veya “Kira Sözleşmesi Yenileme Protokolü”
- Mevcut sözleşmeye atıf: Sözleşmenin tarihi ve taraflarının bilgisi
- Değişiklik konuları:
- Yeni kira bedeli
- Yenileme dönemi (örneğin 1 Mart 2026 - 28 Şubat 2027)
- Varsa yeni depozito tutarı
- Varsa yeni yan giderler düzenlemesi
- “Sözleşmenin diğer hükümleri aynen geçerlidir” ifadesi
- Tarafların imzası ve tarih
Önerilen Yapı
KİRA ARTIŞ PROTOKOLÜ
Kiraya Veren: [Ad-Soyad, TC No]
Kiracı: [Ad-Soyad, TC No]
Mevcut Sözleşme: [Tarih ve sözleşme tarihi]
Taşınmaz: [Adres]
1. Mevcut aylık kira bedeli [X] TL'dir.
2. [Tarih] tarihinden itibaren aylık kira bedeli [Y] TL olarak güncellenmiştir.
3. Bu artış, TÜİK'in [Ay] [Yıl] dönemi için açıkladığı %[Oran]
TÜFE 12 aylık ortalama oranı uygulanarak hesaplanmıştır.
4. Mevcut sözleşmenin diğer tüm hükümleri aynen yürürlüktedir.
Tarih: [DD/MM/YYYY]
İmzalar: [Kiraya Veren - Kiracı]Yenileme Protokolünde Kefilin Durumu Ne Olur?
Hızlı Cevap: Yargıtay’ın yerleşik içtihadına göre kefilin sorumluluğu sözleşmenin orijinal süresi ile sınırlıdır. Sözleşme TBK m.347 uyarınca otomatik 1 yıl uzasa bile kefilin yazılı yenileme onayı olmadıkça yenileme döneminde sorumlu olmaz. Kiraya veren her yenileme döneminde kefilin imzasını almalıdır.
Kefil, kira sözleşmesinin tarafıdır. Yenileme protokolünde kefilin durumu:
- Yenileme protokolü kefile yazılı olarak bildirilmeli ve kefilin onayı alınmalıdır
- Kefilin onayı yoksa yenileme dönemi için kefilin sorumluluğu sona erebilir
- Yargıtay’ın yerleşik içtihadına göre belirli süreli kefalet sözleşme süresi ile sınırlıdır
📌 Kiraya veren için: Kefilin yenileme protokolüne imza atması, kefalet sürekliliğini güvence altına alır. Aksi halde sözleşme uzasa bile kefilin sorumluluğu sürmeyebilir.
Detaylı: Kira Sözleşmesinde Kefilin Sorumluluğu.
Kira Artışıyla Birlikte Depozito Artırılabilir mi?
Hızlı Cevap: Evet. Kira artışına paralel olarak depozito da artırılabilir; ancak yine TBK m.342 üst sınırı (3 aylık kira bedeli) uygulanır. Mevcut depozito üst sınırı aşıyorsa fazla kısmın iadesi talep edilebilir. Artan depozito tutarı yine banka vadeli mevduat hesabına yatırılmalıdır.
Kira artışına paralel olarak depozito da artırılabilir:
- Üst sınır: 3 aylık kira bedeli (TBK m.342)
- Banka mevduatına yatırılma şartı: Devam eder
- Mevcut depozito üst sınırı aşıyorsa: Aşan kısmın iadesi talep edilebilir
- Eski depozito artırıldığında: Fark banka mevduatına yatırılır
Pratik Hesap
Mevcut depozito 60.000 TL (mevcut aylık kira 20.000 TL). Yeni aylık kira 25.000 TL olunca depozito üst sınırı 75.000 TL olur. Kiraya veren 15.000 TL fark talep edebilir; bu tutar yine bankaya yatırılmalıdır.
Yargıtay Yenileme ile Yeni Sözleşmeyi Nasıl Ayırt Eder?
Hızlı Cevap: Yargıtay 3. Hukuk Dairesi yerleşik içtihadında: (1) Eski sözleşmenin devamı niteliğindeki değişiklikler (kira bedeli güncellemesi, depozito artışı, taraf bilgisi) yeni sözleşme sayılmaz, (2) Yeni başlangıç tarihi, yeni süre, yeni şekil koşulları içeren ek protokoller yeni sözleşme olarak değerlendirilebilir, (3) Belgenin başlığı ve özüne ilişkin değişiklikler belirleyicidir.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin yerleşik içtihadına göre:
- Eski sözleşmenin devamı niteliğindeki değişiklikler (kira bedeli güncellemesi, depozito artışı, taraf bilgisi güncellemesi) yeni sözleşme sayılmaz
- Yeni başlangıç tarihi, yeni süre, yeni şekil koşulları içeren ek protokoller yeni sözleşme olarak değerlendirilebilir
- Sözleşmenin özünü değiştiren unsurlar yeni sözleşme yorumuna yol açar
- Her olayın somut özellikleri ışığında değerlendirme yapılır
Yenileme Protokolünde Sık Karşılaşılan Senaryolar Nelerdir?
Hızlı Cevap: Beş yaygın senaryo: (A) Kiraya veren yeni sözleşme dayatması (10 yıllık süreyi sıfırlamak için risk), (B) Sözleşme otomatik uzadı + protokol imzalanmadı (TBK m.347 uyarınca devam), (C) TÜFE üstü artış talebi (aşan kısım geçersiz), (D) Kiracı protokol imzalamak istemiyor (zorunlu değil), (E) Yıllarca düşük kira + 5 yıl sonrası kira tespit davası seçeneği.
Senaryo 1: Kiraya Veren Yeni Sözleşme İmzalamak İstiyor
Risk: 10 yıllık uzama süresi sıfırlanabilir; sebepsiz tahliye hakkı ertelenir.
Kiraya veren için tavsiye: Yenileme protokolü düzenleyin, “Yeni Kira Sözleşmesi” başlığı kullanmayın.
Kiracı için tavsiye: Yeni sözleşme imzalamak avantajlı olabilir (10 yıllık uzama süresinin sıfırlanması daha uzun barınma anlamına gelir).
Senaryo 2: Sözleşme Otomatik Uzadı, Protokol İmzalanmadı
Sonuç: Sözleşme TBK m.347 uyarınca aynı koşullarla 1 yıl uzar. Kira artışı sözleşmedeki orana göre veya bir önceki yılın TÜFE 12 aylık ortalamasına göre hesaplanır. Yazılı protokol olmasa da kanun gereği uzama gerçekleşmiştir.
Senaryo 3: Kiraya Veren TÜFE Üzeri Artış İstiyor
Çözüm: Yasal sınır TÜFE 12 aylık ortalamadır (TBK m.344). Aşan kısma itiraz edin; yazılı kayıt tutun. Fazla ödeme yapmak zorunda kalırsanız “ihtirazi kayıtla” ödediğinizi belirtin; sonradan iade davası açabilirsiniz.
Senaryo 4: Kiracı Yenileme Protokolü İmzalamak İstemiyor
Sonuç: Sözleşme zaten otomatik uzar. Kiraya veren TÜFE 12 aylık ortalama oranı kadar artış yapma hakkına sahiptir; kiracının imzası şart değildir. Yazılı bildirimle artış uygulanır; kiracı bu artışı ödemeye başlar.
Senaryo 5: Yıllarca Aynı Kira Bedelini Ödedim, Şimdi Yüksek Artış İstiyor
Çözüm: Kira artışı geçmiş yıllarda yapılmamış olsa bile birikimli olarak talep edilemez. Her yenileme dönemi için ayrı ayrı o yılın TÜFE 12 aylık ortalama oranı uygulanır. Kiraya veren 5 yıl sonra kira tespit davası açabilir; bu farklı bir prosedürdür. Detay: Kira Tespit Davası Nasıl Açılır?.
Yenileme Protokolünde Hangi Hatalar Yapılır?
Hızlı Cevap: Altı yaygın hata: (A) ‘Yeni Kira Sözleşmesi’ başlığı ile yenileme protokolü düzenleme (yeni sözleşme yorumlanma riski), (B) Mevcut sözleşmeye atıf yapmama, (C) TÜFE 12 aylık ortalamayı aşan oran yazma, (D) Kefilin onayını atlama, (E) Sözlü değiştirmeyi tercih etme, (F) Tek taraflı bildirimle yenileme dayatması.
1. “Yeni Kira Sözleşmesi” başlığı ile yenileme protokolü düzenlemek. Niyet yenileme ise yeni sözleşme yorumlanma riski yaratır.
2. Mevcut sözleşmeye atıf yapmamak. “Sözleşmenin diğer hükümleri aynen geçerlidir” ifadesi eksik kalırsa yorum belirsizleşir.
3. TÜFE 12 aylık ortalamayı geçen oran yazmak. Yasal sınırı aşan kısım geçersizdir; yazmak boşa enerjidir.
4. Kefilin onayını almamak. Yenileme döneminde kefil sorumluluğu sürmez.
5. Sözlü olarak değiştirmek. Yazılı belge olmadan ileride ispat sorunu yaşanır.
6. Tek taraflı bildirimle yenileme yapmaya çalışmak. Sözleşme iki tarafın iradesi ile değiştirilebilir.
Yenileme Sürecinde Kiraya Veren ve Kiracı Hangi Stratejiyi İzlemeli?
Hızlı Cevap: Kiraya veren için: 10 yıllık uzama süresine yaklaşırken yeni sözleşme imzalatma cazip; ancak yenileme protokolü ile süreyi koruyun. Kefilin imzasını alın, yazılı bildirimle artış uygulayın. Kiracı için: Yenileme imzalamak zorunda değilsiniz (otomatik uzar). Sözleşmedeki yüksek artış oranlarına itiraz edin (TÜFE 12 ay sınırı emredicidir).
Kiraya Veren İçin
✅ 10 yıllık uzama süresine 2-3 yıl kala dikkatli olun: Yeni sözleşme yapmak, sebepsiz tahliye hakkını erteler.
✅ Yenileme protokolü ile yıllık artışları kayıt altına alın: Kefilin de imzasıyla.
✅ TÜFE 12 aylık ortalama oranını her yıl takip edin: Yasal sınırı aşmamak için.
✅ Yazılı bildirim ile artış uygulayın: Sözlü değil, e-posta veya noter ihtarnamesi.
✅ Sözleşme dosyasını eksiksiz tutun: Tüm protokoller, tebliğler, ödeme belgeleri.
Kiracı İçin
✅ Yenileme dönemi yaklaştığında TÜFE oranını kontrol edin.
✅ Sözleşmedeki yüksek artış maddesi varsa itiraz edin: Yasal sınır TÜFE 12 aylık ortalamadır.
✅ Yenileme protokolünü dikkatlice okuyun: “Yeni Sözleşme” mi, “Protokol” mü?
✅ Boş tarihli/imzalı belge vermeyin.
✅ Yenileme imzalamak zorunda hissetmeyin: Sözleşme zaten otomatik uzar.
✅ Avukat danışmanlığı alın: Özellikle 10 yıllık süre yaklaşıyorsa.
Sonuç
Kira sözleşmesi yenileme protokolü, kira artışı ve diğer değişikliklerin yazılı olarak kayıt altına alınması için pratik bir araçtır. Yasal zorunluluk olmasa da uyuşmazlıkları önlemek için yazılı şekil tavsiye edilir. Yenileme protokolü ile yeni sözleşme arasındaki fark kritik öneme sahiptir; özellikle 10 yıllık uzama süresi yaklaşan sözleşmelerde belgenin başlığı ve içeriği Yargıtay yorumunu doğrudan etkiler. TÜFE 12 aylık ortalama oranı sınırı her durumda emredicidir; aşan kısım geçersizdir. Kefilin de yenileme protokolüne onayı, kefalet sürekliliği için zorunludur.
Yenileme protokolü hazırlama, mevcut sözleşmenizin gözden geçirilmesi veya kira artış uyuşmazlığı için, Kartal Avukat Kazdal Hukuk Bürosu deneyimli kira hukuku ekibiyle yanınızdadır.
⚠️ Yasal Uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Somut durumunuz için bir avukata danışınız.
İlgili İçerikler:
Bu Makalede Geçen Hukuki Terimler
Av. Sadun Keleş
Kıdemli Avukat
İstanbul Barosu Sicil No: 87036
Av. Sadun Keleş, 11.06.1996 tarihinde Mersin'de doğmuştur. İlk ve orta öğrenimini Mersin ilinde tamamlamıştır. 2015 yılında Maltepe Üniversitesi Hukuk Fakültesine başlamış, 2020 yılında hukuk fakültesinden mezun olmuştur. Avukatlık stajını tamamladıktan sonra serbest avukat olarak mesleki faaliyetlerini sürdürmektedir. Mesleki çalışmalarını ağırlıklı olarak özel hukuk alanında sürdürmekte olup, işlerinde özenli ve sonuç odaklı bir yaklaşım benimsemektedir.