Yeniden inşa veya esaslı tamir sebebiyle tahliye, kiraya verene kanunda tanınmış sınırlı tahliye yollarından biridir. Türk Borçlar Kanunu m.350/2 bu duruma özel bir hüküm getirmiş; ancak hakkın kötüye kullanılmasını engellemek için onaylı imar projesi, yapı ruhsatı ve kullanımın imkânsız olması gibi sıkı şartlar öngörmüştür. Tahliyeden sonra 3 yıllık yasak ve eski kiracının öncelik hakkı kuralları uygulanır.
Kısaca: Yeniden inşa veya esaslı tamir tahliyesi (TBK m.350/2), kiralananın yeniden inşası, esaslı onarımı, genişletilmesi veya değiştirilmesi gerekli olduğunda ve bu işler sırasında kullanım imkânsız ise açılır. Onaylı imar projesi, yapı ruhsatı ve teknik rapor zorunludur. Olağan tamirat (boyama, halı değiştirme) tahliye sebebi oluşturmaz. Tahliye sonrası 3 yıllık yasak + eski kiracının öncelik hakkı uygulanır.
Yeniden İnşa Tahliyesi Bir Bakışta
| Konu | Bilgi |
|---|---|
| Yasal dayanak | TBK m.350/2 + m.355 |
| Esaslı tamir kapsamı | Yapısal değişim, kullanım imkânsızlığı |
| Olağan tamir | ❌ Tahliye sebebi değil |
| Belge zorunluluğu | İmar projesi + Yapı ruhsatı + Teknik rapor |
| Kentsel dönüşüm | 6306 SK kapsamında özel rejim |
| 3 yıllık yasak | Eski hâli ile başkasına kiralama yasak |
| Eski kiracının öncelik hakkı | 1 ay içinde teklif edilmeli |
| Tazminat (ihlal halinde) | 1 yıllık kira bedelinden az olmamak |
Bu makalede yeniden inşa ve esaslı tamir nedeniyle tahliyenin yasal çerçevesi, gerekli belgeler, dava süreci, kentsel dönüşüm ile ilişkisi ve TBK m.355 yasağı kapsamlı biçimde ele alınmaktadır.
Yeniden İnşa Tahliyesi Hangi Kanun Maddesine Dayanır?
Hızlı Cevap: Yeniden inşa tahliyesi TBK m.350/2 hükmüne dayanır. Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise tahliye davası açılabilir. Tahliye sonrası TBK m.355 kapsamında 3 yıllık yasak ve eski kiracının öncelik hakkı uygulanır.
TBK m.350 hükmü:
“Kiraya veren, kira sözleşmesini;
- Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa,
- Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise,
belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.”
Yeniden İnşa Tahliyesinin Şartları Nelerdir?
Hızlı Cevap: Üç temel unsur: (1) Esaslı onarım/genişletme/değiştirme gerekliliği (olağan tamir kapsam dışı), (2) Kullanımın imkânsız olması (geniş çaplı/uzun süreli inşaat), (3) Belgesel ispat — onaylı imar projesi, yapı/tadilat ruhsatı, teknik rapor (mimar/yapı denetim firması). Eksiklik halinde dava reddedilir.
1. Esaslı Onarım, Genişletme veya Değiştirme Gerekliliği
“Esaslı” kavramı kanunun en kritik unsurudur. Yargıtay’ın yerleşik içtihadına göre:
- Olağan tamirat (boya, parke, mutfak yenileme) esaslı sayılmaz
- Yapısal tamirat (taşıyıcı sistem değişimi, çatı yıkımı, geniş çaplı tadilat) esaslıdır
- Yeniden inşa (yıkım + yeniden yapım) en geniş kapsamdadır
Esaslı Sayılan Örnekler
- Bina yıkılıp yeniden yapılacak
- Çatı tamamen yenilenecek
- Taşıyıcı kolonlar değişecek
- İç mekân tamamen yeniden organize edilecek
- Asansör tesisat sistemi tamamen değişecek
Esaslı Sayılmayan Örnekler
- Boyama, halı değiştirme
- Mutfak/banyo dolapları yenileme
- Kapı, pencere değişimi (yapı dışı bir kalemdir)
- Klima, doğalgaz tesisat eklemesi
2. Kullanımın İmkânsız Olması
Tamir veya inşa sırasında kiralananın kullanılamayacağının ispatı gerekir. Kısa süreli kesintilerle çözülebilecek (örneğin 1-2 günlük su kesintisi) tamiratlar tahliye sebebi olamaz.
Kullanımı İmkânsız Kılan Haller
- Yıkım kararı (binanın tamamı yıkılacak)
- Çatının açılması (yağmur korumasız hale gelir)
- Tesisat sistemi tamamen söküldüğünde
- Geniş çaplı tadilatın haftalar/aylar süreceği durumlar
3. Belgesel İspat
Kiraya veren, mahkemeye somut belgeler sunmak zorundadır:
| Belge | Açıklama |
|---|---|
| İmar projesi | Belediyeden onaylı, mimar imzalı |
| Yapı ruhsatı | İlgili belediye birimince düzenlenmiş |
| Tadilat ruhsatı | Esaslı tadilat için belediye onayı |
| Yapı denetim sözleşmesi | Yapı denetim firmasıyla |
| Teknik rapor | İhtiyacın gerekliliğini gösteren mimar/mühendis raporu |
| Kentsel dönüşüm kararı (varsa) | Riskli yapı raporu, 6306 SK kapsamında |
Belge eksikse Yargıtay’ın yerleşik içtihadı uyarınca dava reddedilir.
Yeniden İnşa Tahliye Davası Nasıl Açılır?
Hızlı Cevap: Görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi (HMK m.4), yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yerdir. Belirli süreli sözleşmede sürenin sonundan itibaren 1 ay içinde, belirsiz süreli sözleşmede TBK m.328 fesih sürelerine uyularak. Arabuluculuk dava şartıdır (1.9.2023+); imar projesi, ruhsat ve teknik rapor delil olarak sunulur.
Görevli ve Yetkili Mahkeme
- Görevli: Sulh Hukuk Mahkemesi (HMK m.4)
- Yetkili: Taşınmazın bulunduğu yer (HMK m.10, m.12)
Dava Açma Süresi
- Belirli süreli sözleşmede: Süre sonundan itibaren 1 ay içinde
- Belirsiz süreli sözleşmede: TBK m.328 fesih sürelerine uyularak
Süreler hak düşürücüdür.
Arabuluculuk Şartı
7445 sayılı Kanun ile 1 Eylül 2023’ten itibaren tüm tahliye davalarında arabuluculuk dava şartıdır. Anlaşamama tutanağı dava dilekçesine eklenmedikçe dava açılamaz.
Yargılama
Mahkeme:
- Sunulan belgelerin (imar projesi, ruhsat, teknik rapor) yeterli olup olmadığını inceler
- Gerekirse bilirkişi keşfi yaparak yapı durumunu, tamiratın esaslı olup olmadığını ve kullanımın imkânsız hâle geleceğini değerlendirir
- Davacının ve davalının iddia/savunmalarını inceler
- Kararını verir
Yeniden İnşa Tahliyesine Karşı Kiracı Nasıl Savunma Yapar?
Hızlı Cevap: Kiracının savunma argümanları: (A) Tamiratın esaslı olmadığı (sadece boya/halı değişimi), (B) Kullanımın imkânsız olmadığı (kısa süreli/lokal tamir), (C) Belgelerin eksikliği (ruhsat, imar projesi yok), (D) Davacının gerçek niyeti (kiracıyı çıkarma bahanesi), (E) 1 aylık sürenin kaçırıldığı (hak düşürücü süre).
A. Tamiratın Esaslı Olmadığı
Kiracı, davacının yapacağı işlerin esaslı tamir kapsamına girmediğini ispat edebilir. Örnekler:
- Sadece boya/halı değişikliği planlanıyor
- Belirli bir kısım için lokal tamir yeterli
- Bağımsız bilirkişi raporu ile kullanım engelinin abartıldığı
B. Kullanımın İmkânsız Olmadığı
Tamiratın kısa sürede yapılabileceği veya sınırlı bölgeye etki edeceği gösterilebilir.
C. Belgelerin Eksikliği
Yapı ruhsatı yoksa, imar projesi onaylı değilse, teknik rapor yetersiz ise dava reddedilebilir.
D. Davacının Niyeti
Tahliye sebebinin gerçekte yeniden inşa değil, kiracıyı çıkarmak için bahane olduğu iddia edilebilir. Bu durumda:
- Davacının başka boş taşınmazları var mı?
- Yeniden inşa için maddi imkânı yeterli mi?
- Tahliye sonrası gerçek inşaat planı ortaya konulamamış mı?
E. Sürelerin Kaçırılması
Belirli süreli sözleşmede 1 aylık dava açma süresi geçirilmişse dava reddedilir.
Yeniden İnşa Sonrası 3 Yıllık Yasak Nedir?
Hızlı Cevap: TBK m.355/2 uyarınca yeniden inşa amacıyla boşaltılan taşınmaz, eski hâli ile ve 3 yıl geçmedikçe haklı sebep olmaksızın başkasına kiralanamaz. Aksi halde eski kiracıya son kira yılında ödenen bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat doğar. Tamamen değişmiş taşınmaz için yasak hafifler ama öncelik hakkı sürer.
TBK m.355 hükmü, ihtiyaç ve yeniden inşa nedeniyle tahliye edilen taşınmaz için 3 yıllık yasak öngörür.
Yasak Detayı
“Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz.
Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazlar, eski hâli ile, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz. Eski kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazları, yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı vardır. Bu hak, kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılmalıdır; bu öncelik hakkı sona erdirilmedikçe, taşınmaz üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz."
"Eski Hâli ile” Kavramı
Yasağın uygulanması için tahliye edilen taşınmazın aynı veya benzer şekilde kiraya verilmesi gerekir. Yeniden inşa sonrası tamamen değişmiş bir taşınmaz (yeni kat sayısı, yeni daire planı) için eski kiracı tazminat talep edemez ama öncelik hakkını kullanabilir.
Tazminat
Yasağa aykırı davranılmışsa eski kiracı:
- Son kira yılında ödenen bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat talep edebilir
- Maddi ve manevi zararlarını ayrıca isteyebilir
Haklı Sebep Sayılan Haller
- İhtiyacın ortadan kalkması (örneğin yeniden inşa kararı iptal edildi)
- Mali imkânsızlık nedeniyle inşaatın yapılamaması
- Mücbir sebep (deprem, doğal afet)
Mahkeme bu sebepleri dar yorumlar.
Yeniden İnşa Sonrası Eski Kiracının Öncelik Hakkı Var mı?
Hızlı Cevap: Evet. TBK m.355/2 uyarınca yeniden inşa tamamlandığında kiraya veren eski kiracıya yazılı teklifte bulunmak zorundadır; teklifte yeni durum (m², plan) ve yeni kira bedeli belirtilir. Eski kiracı 1 ay içinde kabul/red bildirir; süre içinde cevap vermezse hak düşer. Teklif yapılmadan başkasına kiralama tazminat doğurur.
Şart: Yazılı Teklif
Yeniden inşa veya esaslı tamir tamamlandığında kiraya veren:
- Eski kiracıya yazılı teklif (genellikle noter ihtarnamesi) sunmak zorundadır
- Teklifte: yeni kira bedeli, sözleşme şartları, taşınma tarihi belirtilmelidir
- Eski kiracı 1 ay içinde kabul/red bildirmek zorundadır
1 Aylık Süre
Eski kiracının cevap vermemesi halinde hak düşer. Ancak yazılı teklif yapılmadan başkasına kiralama TBK m.355 yasağının ihlali sayılır.
Pratik Yön
Yeni kira bedeli, taşınmazın yeni durumu ve piyasa koşullarına göre belirlenir; eski sözleşmedeki kira bedeli bağlayıcı değildir. Eski kiracı piyasa rayicini ödemeyi kabul ederse öncelik hakkını kullanabilir.
Kentsel Dönüşüm Yeniden İnşa Tahliyesini Nasıl Etkiler?
Hızlı Cevap: 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı tespit edilmişse özel rejim uygulanır: TBK m.350/2 yerine 6306 SK prosedürleri yürür. Kiracılar kira yardımı veya faiz desteği (Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’ndan) alabilir. Yeniden inşa sonrası yine TBK m.355 öncelik hakkı geçerlidir.
6306 sayılı Kanun (Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun), riskli yapıların yıkılması ve yeniden inşası konusunda özel hükümler içerir.
Riskli Yapı Tespiti
Bina, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından “riskli yapı” olarak tespit edilirse:
- Maliklerin, kiracıların ve mülkiyet sahiplerinin tahliye yükümlülüğü
- Tahliye sonrası kira yardımı veya faiz desteği
- Tahliye için öngörülen prosedürler
Kiracının Hakları (6306 SK Kapsamında)
- Kira yardımı: Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’ndan aylık tutarda yardım
- Faiz desteği: Banka kredisi alımında devletin faiz katkısı
- Bu iki destek birlikte alınamaz
TBK m.350/2 ile Farkı
Kentsel dönüşüm tahliyesi 6306 SK’ya tabidir; TBK m.350/2’nin yerine geçer. Burada 3 yıllık yasak ve öncelik hakkı uygulamasında özel kurallar vardır; eski kiracının öncelik hakkı genellikle bina mülkiyetiyle ilişkilendirilir.
Pratik Senaryolar
Senaryo 1: “Bina Yıkılıyor, Kentsel Dönüşüm Var”
Çözüm: 6306 SK kapsamında ise kira yardımı/faiz desteği talep edin. TBK m.350/2 davası açılırsa kentsel dönüşüm kararının riskli yapı raporu, ilgili belediye kararları sunulmalıdır.
Senaryo 2: “Sadece Mutfak Yenileniyor”
Çözüm: Bu esaslı tamir değildir; tahliye sebebi olamaz. Kiraya veren ısrarcıysa savunma yapın; teknik raporla mutfak yenilemenin kullanımı imkânsız kılmadığı ortaya konabilir.
Senaryo 3: “Çatı Tamamen Yenilenecek”
Çözüm: Bu büyük çaplı tamir esaslı sayılabilir. Kiraya veren imar projesi, ruhsat ve teknik raporlarla destekliyse dava kabul edilebilir.
Senaryo 4: “Tahliyeden Sonra Hiçbir İnşaat Yapılmadı”
Çözüm: Eski kiracı, 3 yıllık yasağı izleyerek tazminat davası açabilir. Yeniden inşa yapılmamasının haklı sebebi yoksa bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat hükmedilir.
Senaryo 5: “Yeniden İnşa Bitmeden Üçüncü Kişi Taşındı”
Çözüm: Eski kiracının öncelik hakkı ihlal edilmiş; tazminat doğar. Mahkemede ev sahibinin yazılı teklif sunmadığı ispat edilirse dava lehine sonuçlanır.
Yargıtay’ın Yaklaşımı
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin yerleşik içtihadında:
- Esaslı tamir kavramı dar yorumlanır; olağan tamiratı kapsamaz.
- İmar projesi ve yapı ruhsatı zorunludur; eksiklik halinde dava reddedilir.
- Kullanımın imkânsız olması ispatı aranır; soyut beyan yetmez.
- 3 yıllık yasak sıkı uygulanır; istisnaları (haklı sebep) dar tutulur.
- Eski kiracının öncelik hakkı kanunun açık hükmü olarak korunur; teklif sunulmadan başkasına kiralama tazminat doğurur.
Sıkça Yapılan Hatalar
1. İmar projesi/ruhsat olmadan dava açmak. Belge eksiği nedeniyle dava reddedilir.
2. Olağan tamiratı ‘esaslı’ olarak öne sürmek. Mahkeme dar yorum yapar.
3. Tahliyeden sonra inşaata başlamamak. 3 yıllık yasak ve tazminat doğurur.
4. Eski kiracıya yazılı teklif yapmadan başkasına kiralama. Öncelik hakkı ihlali, tazminat doğurur.
5. Süreleri kaçırmak. Belirli süreli sözleşmede 1 ay hak düşürücü.
6. Arabuluculuğu atlamak. Dava şartıdır.
Pratik Tavsiyeler
Kiraya Veren İçin
✅ Belgesel hazırlığı tamamlayın: imar projesi, yapı ruhsatı, teknik rapor.
✅ Tamiratın esaslı niteliğini bağımsız raporla destekleyin.
✅ Süreleri takip edin: belirli süreli sözleşmede 1 aylık süre kritik.
✅ Tahliye sonrası inşaatı gerçek anlamda gerçekleştirin: 3 yıllık yasak ihlali tazminat doğurur.
✅ Yeniden inşa sonrası eski kiracıya yazılı teklif sunun: öncelik hakkı.
✅ Kentsel dönüşüm kapsamındaysa 6306 SK prosedürlerini izleyin.
Kiracı İçin
✅ Tahliye sebebinin esaslı olup olmadığını sorgulayın.
✅ İmar projesi ve ruhsatın gerçekliğini doğrulayın.
✅ Kentsel dönüşüm kapsamındaysanız kira yardımı/faiz desteği talep edin.
✅ Tahliyeden sonra 3 yıl boyunca taşınmazı takip edin: yasağa aykırı kullanım varsa tazminat hakkı.
✅ Yeniden inşa tamamlandığında öncelik hakkınızı kullanın: yazılı teklif geldiğinde 1 ay içinde cevap.
✅ Avukat danışmanlığı alın.
Sonuç
Yeniden inşa ve esaslı tamir nedeniyle tahliye, TBK m.350/2 ile düzenlenmiş ve kanıtlanması zor bir tahliye yoludur. Onaylı imar projesi, yapı ruhsatı, kullanımın imkânsız hâle geleceğini gösteren teknik rapor ve gerçek inşa niyeti şartlarına uyulması gerekir. Tahliyeden sonra 3 yıllık yeniden kiralama yasağı ve eski kiracının öncelik hakkı uygulanır; bu kuralların ihlali tazminat doğurur. Kentsel dönüşüm kapsamındaki tahliyeler ise 6306 sayılı Kanun hükümlerine tabidir; kira yardımı ve faiz desteği gibi özel imkânlar sunar.
Yeniden inşa nedeniyle tahliye davası açma süreciniz veya size karşı açılmış davada savunma stratejiniz, ya da eski kiracı olarak öncelik hakkı ve tazminat talebiniz için, Kartal Avukat Kazdal Hukuk Bürosu deneyimli kira hukuku ekibiyle yanınızdadır.
⚠️ Yasal Uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Somut durumunuz için bir avukata danışınız.
İlgili İçerikler:
Bu Makalede Geçen Hukuki Terimler
Av. Kazım İsmail Kazdal
Kurucu Avukat
İstanbul Barosu Sicil No: 75389
İlk ve orta öğrenimini Rize'de tamamlamış, 2009 yılında lise eğitiminden mezun olmuştur. Aynı yıl Marmara Üniversitesi Tarih Öğretmenliği Bölümünü kazanmış, 2015 yılında bu bölümden mezun olmuştur. İkinci üniversite eğitimi kapsamında Maltepe Üniversitesi Hukuk Fakültesinde öğrenim görmüş ve 2019 yılında hukuk fakültesinden mezun olmuştur. Anadolu Üniversitesi İktisat Fakültesi diplomasını da almıştır. Avukatlık stajını tamamladıktan sonra kendi hukuk bürosunu kurarak serbest avukatlık faaliyetlerine başlamıştır. Başta özel hukuk alanları olmak üzere, mesleki çalışmalarını titizlik ve çözüm odaklılık ilkesiyle sürdürmektedir.